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海南房产还值得购买吗?我的投资心得

发布时间: 2020-06-15 浏览次数:6005

海南房产从2016年8月起就变得火热,2017年初,通过某房地产App,我观察到有越来越多的楼盘开始上调价格,涨价都是以1000元的幅度跳涨,类似股票里的涨停板,股市里对价格的敏感性让我意识到房价要暴涨。我赶紧把股票进行质押融资付了第三套C楼盘首付,赶上了楼市的价格拉升,仅过了一个月,C楼盘每平方米涨价5000元。

后来2018年4月宣布海南自由贸易港政策,海南房产陷入抢购狂潮,随即出台全省限制外地人购房政策,房价半年后略有回调。我还是看好海南房产未来的前景,生态环境因素、人口老龄化产生的避寒需求、中国人民致富带起的休闲需求、海南岛基础设施的日益完善以及海南自贸岛建设的深化等因素都是海南房产价格的推动因素,身为海南人的我坚定看多。第一、第二套房二手房价格目前(2019年)较买入价格上涨了约140%,周边一手新房价格至少上涨了200%,第三套房价格涨幅因为调控及限价因素应该不到100%,算上1.5倍至2.3倍的杠杆收益率就很高了。

我的同事由于晚买房几年,供一套房贷的钱跟我供两套房贷的钱一样多。第一、二套房还没装修和出租,若和已出租的第四套房一块租出去即可覆盖月供。

海南二手房交易

在股票方面,由于被质押的股票还能继续打新股,新股收益用于还券商借款及利息,加上2017年蓝筹牛市,股票部分当年上涨接近50%。当然,一方面归结于运气好,这几年的N次股灾居然没把我的股票质押爆仓,另一方面我的杠杆不算很高,质押的只是部分股票,而且我用的是一篮子股票进行质押,仅有一只兴业银行曾经因为股价下跌被要求追加过担保物。总结起来,我的投资思路就是先做大股票资产,然后质押融资买房,运气很好,押对了这几年楼市和蓝筹股市,享受到了股市与房产的双重上涨。

2018年初,市场预期海南建省30周年要出大利好。我原先的计划是先投资受益海南发展的中国国旅股票,盈利再拿来投楼市,一鱼两吃,但这就需要我能够先用一个固定的价格锁定买房的价格。我试图找到办法能够做到这样,但最终没能实施。2018年中,我看《海南日报》无意间居然发现产权交易所(一般国有资产需要选择该平台出售)要卖几十套小户型房产,于是关注。这些房产的优点在于:

(1)市区繁华地段,国贸商务区周边的电梯房;
(2)单价低,由于是2017年5月评估的价格,因此相当于目前市场价格53%~70%;
(3)小户型,总价低,便于出租出售,而且按套内一层面积拍卖,但实际是两层复式楼房。因此,总价较市场价格可能便宜了一大半;
(4)测算的租金收益率保守6%左右,翻新后可能达8%;
(5)交易对手为国企,相对放心。

缺点在于:
(1)属于“老破小”,房龄二十几年,小区环境一般,楼道采光差、户型设计差;
(2)房子由抵债而来,没有房产证,经过打听该小区法院拍卖房有办下来房产证的例子。实地看房时大概有10人左右,委托方请了小区管理员带去参观其中荒废无人居住的两套,管理员基本就在说该房子怎么破烂,无形当中打击了买家的积极性。根据查询,这批房子三年前也拍卖过,但只卖出几套,不过三年后评估价格上涨了1倍,如果三年前买入应该算是非常成功的投资,每年房价上涨30%,租金收益率10%,加起来就是每年40%的回报。后来就我参加了网络拍卖,产权交易所的拍卖平台比淘宝的拍卖平台影响力差很多,知道的人少很多,如我所料,我买的那套房就我一个人出价,以底价购得。

我减持了小部分股票全款购入了第4套房产,多少回避了一点2018年股市的下跌。后来我去收房,跟这套小房子原先的租户交流,发现他并不知道有拍卖的事情,他愿意加价从我手上买回去,不过我并不想卖。我感慨人们忙忙碌碌去干手头的工作,却不关注一些关键的信息,而依靠这些信息所做的决策有时候可能抵得上我们辛苦工作许多年。

最终,我将这套小房子重新装修出租,如同预料一样,非常好出租,租金除以购房款及装修款,年收益率高达8.3%。作为一个普通的上班族,通过投资的确积攒了工资所积攒不到的财富。当然,我的故事在当前市场下无法复制。