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如何认定海口房产买卖过户合同中的“阴阳合同”?

发布时间: 2021-08-16 浏览次数:9337
所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。注意:“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

经典案例

2019年8月,海口任女士通过房产中介与购房人海先生先后签订房屋买卖合同,约定以95万元的价格向海先生出售两人共有的位于某市的房屋一套,交易税费由海先生支付。9月,任女士与海先生到房管部门办理房屋交易过户手续,为达到少交税费目的,海先生在签订合同时将房屋转让总价款改为33.16万元,并促使双方签名。海先生凭合同以33.16万元为基数,代任女士缴了个人所得税3316元,房管部门给海先生办理了房屋产权证。实际上,海先生向任女士实际支付房款95万元,一分也没少。

事后,任女士为防止“阴阳合同”给她们带来补缴税款、罚款等风险,遂以95万元的真实房价为标准,向税务机关重新申报补缴了转让房屋所产生的个人所得税6378.8元,并以海先生虚构房屋交易金额、规避缴税义务为由向法院起诉,请求判令海先生依合同约定支付任女士已补缴的税费。法院最终作出判决:判定海先生向任女士支付6378.8元。

海口房产过户阴阳合同
海口不动产服务网专家指津
“阴阳合同”在房地产交易中屡见不鲜,已成为业内熟知的“潜规则”。阳合同约定的价款往往与反映双方真实意思的阴合同相去甚远,旨在规避房地产交易税常被认为无效。

“阴阳合同”可能导致卖方在履行合同收取房款时遇到障碍,还可能涉嫌逃避国家税收监管问题,因此“阴阳合同”风险很大。如果签订“阴阳合同”,卖方不仅存在遭遇行政处罚和刑事追究的风险,还会给自己的买卖合同埋下隐患。由于“阴阳合同”上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,会大大增加买方的心理变化,如果买方反悔,卖方将面临承担利息、房价下跌等损失,还存在房款不能全额收回的风险。

海口房产过户阴阳合同

一般在房屋买卖中,当事人双方为了追求利益最大化,达到少交或不交房屋契税和个人所得税的目的,往往在递交给房地产登记机关的房屋买卖合同中约定少于真实成交价的成交价,即出现所谓的“阴阳合同”。
出卖人或买受人因房屋价格上涨或下跌等原因不愿继续履行合同,以双方约定的虚假成交价格违反了国家税收法律制度为由起诉请求确认双方签订的房地产买卖合同无效。

因此,为了表示民事法律行为的核心要素,如付款方式、付款数额等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按双方的真实意思来认定。
除虚假成交价格之外的其他条款是双方的真实意思表示,不存在其他法定无效情形,应认定其他条款有效。逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的,当事人一方仅以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效的,不予支持。