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如何提前打造一份海南房产抵押贷款的流水

发布时间: 2020-11-06 浏览次数:1415

有人看到这个标题可能嗤之以鼻,为什么要提前规划流水?需要资金时,我房子做抵押就可以了,又不是信用贷款?提前规划是不是多此一举了?我们在为客户办理房产抵押贷款时发现,不少客户因为流水少、流水不规范导致银行贷款无法批复,或者找不到合适的产品,只能选择更高的利息。

对于上班族,银行主要会看工资卡流水、租金流水、其他固定进账流水;同时银行流水中体现出的家庭(一般指夫妻双方)月收入,需是房贷月供的2倍以上。

个体户或者公司申请,银行主要会查看企业户进账流水,法人或者股东个人账户进账流水,少量银行认可财务个人账户流水;银行流水中要求能体现出每月固定时间有较为稳定的入账;一般要求年流水至少两倍覆盖贷款金额。

本篇文章重点讲解,如何在办理房产抵押贷款前做好银行流水规划!

一份好的银行流水

首先,我们按照银行对流水的认可度,把流水大致分为四个类:

一类流水(认可度较高):税后打卡工资流水(包含公司汇入的奖金流水),一般显示为代发工资、工资等;
二类流水(相对认可):个人固定转账收入,如固定时间、固定金额通过柜面、网银转账方式进账部分银行也可认同;
三类流水(作为企业客户主要收入的认定):对公进账流水;
四类流水(视情况认可):个人账户无规律入账流水。
一类流水银行认可度极高,但因为扣税等原因,一般非全部收入,打造成本较高。二类流水由于成本较低,个人发挥空间较大。三类流水主要针对小微企业客户,中大型企业由于流水量较大,多数都能符合要求。四等流水主要是一些平时非固定没有规律的进账。
对于上班族,银行主要认可的是一类流水、二类流水、少量银行认可四类流水;对于企业客户,银行主要认可三等流水与认可小部分四类流水。

第二,打造前需要做好以下准备工作

1、个人准备好一张新开银行卡并且开通网银、手机银行,个人建议开通中信,原因是ZX银行流水会隐藏汇入者姓名与卡号(多数人都知道)。
2、公司可开立新的一般户,或者在原有公司户进行走账,并且开通网银。

第三、开始打造二类流水与三类流水

1、固定进账工资流水(避税工资):汇款时需要在备注中写明工资或者劳务费,每月固定时间汇入,遇到节假日可提前或者延后。
2、租金收入:租金收入流水,一般首月为付三押一,后期每季度打款,时间上不一定需要固定某天,只要付款当月汇入即可。
3、企业流水主要是公司与公司之间的往来,需要有同是几个企业的朋友一起转账,汇款的备注,最好是货款或者往来款,通过其他账户再退回款项成一个循环。企业法人与股东个人账户也可适量大额进账,备注名称同上。

第四、打造流水时有哪些需要注意的?

1.租金收入:需匹配租赁合同上的金额,汇款时间前后不要相差太久。
2.其他固定的转账收入,如各项补贴款、报销款、季度奖、年终奖等,根据各行业调整,可由公司私人账户转账或看不出转账方,同时需避免本人或直系亲属账户转账。
3.避免当天存取。当天或隔天存取的同样金额,银行基本上完全剔除,还可能被银行定为故意走账流水。
4.结息。很多银行工作人员审查流水没办法一笔笔计算,所以有个讨巧的方法就是看结息日的金额。每季度的21号为银行结息日,根据前一季度账户余额结算。
5.多存少取、保持较高的账户余额(需用款是可集中提取),并且余额不能为0。
6.准备一份银行认可的流水,流水至少为6个月,最好是一年时间。
7.不建议做一份假流水。现在银行基本都会去验证真伪,验证方法很多,如柜面再拉取一份对比,网银下载Excel表格比对、电话银行、结息统计等,可能侥幸逃过一劫,但如被查出,可能会进入银行黑名单。

第五、办理房产抵押贷款的金额与流水的比例多少合适呢?

举例:如果银行抵押贷款金额为100万,20年等额本息,以较为优惠的年利率5.7%来算,月还款金额约为6993元。按照银行认可两倍左右覆盖,至少需要14000元左右。如有其他的负债,需根据负债情况来调整银行流水

负债计算:信用贷款、房产抵押贷款、按揭贷款、汽车贷款类负债一般直接认可月还款金额;信用卡类负债多数银行直接认可已消费金额的10%;如负债1万元,那流水最好准备2万或以上流水。建议,如有能力,尽可能在办理房产抵押贷款前,优先结清信用卡类负债。
此外,拉银行流水账单与拉征信记录不同,流水可以随时打印,不影响贷款。
企业客户举例:客户房产总价1000万,最高额申请700万抵押贷款,客户年度公司走账中的,可被银行认可的流水至少需要达到1400万以上。
最后、流水的作用主要是向银行证明你有稳定持续的还款能力,而这个还款能力除抵押物本身以外,最直观的就体现在流水上。规划流水跟上一篇规划征信一样,是长期累积的过程,但真正需要贷款时将会发挥巨大的作用。