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2020年最新海南房产过户政策、流程、费用以及注意事项


海南房产过户,是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时,原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下,房产过户的类型主要有;买卖、赠与、互换、法拍房、抵债房、析产、继承等。以下我们详解最常见的海南二手房买卖过户的最新政策、流程、所需材料和费用,让您对二手房过户有全面的了解。
本文的目录:

1、海南房产过户新政策
2、海南房产过户手续及流程
3、海南房产过户需要准备哪些资料?
4、海南房产过户需要多长时间?
5、海南房产过户费用?
6、海南房产过户注意事项?

一. 2020年海南房产过户新政策?

1、海南推出安居型商品住房
这次主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,具有政策保障性质的商品住房。
2、对在海口已拥有2套及以上住房的居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止销售安居房和商品房。
本条政策将极大抑制海口本地中产阶级及以上客户在投资和再改的需求,对当前市场具有最直接的影响,从区域影响来看,对海口市场影响最大,2套房以上限购的颁布,购房政策门槛的增高。

3、新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。
从原有的主体封顶预售到现在的现房销售,最少增加企业半年左右的时间周期,一方面延缓企业开盘时间,增加了企业资金负担和成本,另一方面,现房销售,呈现出的产品和样板将更全面和直接,因此对企业综合开发能力,尤其是精装修能力要求会更明显。
更多政策查看>>2020海口最新房地产政策会带来哪些影响

二.海南房产过户手续及流程

海南二手房和一手房买卖是有一定区别的,二手房需要办理过户手续,不是和开发商直接签合同,而是从业主手上过户到自己名下,其中二手房过户流程包含如下几个关键步骤。
住宅买卖过户流程包含:购审→网签→支付房款→交税及办理过户手续→交接房屋
1.购审
买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。
2.签订二手房买卖合同。
准备好与房屋相关的文件交给中介公司进行核查,并且与中介公司商谈房屋价格、中介费用、出售底价等具体细节。商议妥当之后,售房者便可以与中介订立委托合同了。
3.支付房款(资金托管)
支付房款,签订完房屋买卖合同之后,购房者便会通过中介支付房款给你。如果交易双方约定的房款支付方式是按揭贷款,那么购房者会支付首付款给你,如果约定的支付方式是全款,那么购房者就会支付全部房款给你,但为了安全起见,也有可能是部分房款。
4.交税及办理过户
办理过户,房款支付完毕之后,你需要持房屋权证书、身份证、户口薄等相关资料,与购房者一起前往房管局办理房屋过户手续,并缴纳相应的税费。
5.交接房屋
交接房屋,等到过户手续办理完毕之后,你需要结清水、电、物业等费用,办理好电话过户、电视过户等房屋交接手续,然后将房屋钥匙交给购房者即可。

详细请查看>>海口二手房过户流程、手续、费用以及注意事项
 

三.海南房产过户需要准备哪些资料?
 

1、买方需要携带的证件资料:

(1)若买方单身,需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明;
(2)若买方已婚,需要携带夫妻双方的身份证、结婚证(若购房者是外地人,需要根据当地规定,出具本地暂住证或其他证件)、家庭户口本(户口本是外地的需要提供暂住证)、二手房买卖交易的契税完税证明;
(3)若买方离异,需要提供个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税完税证明、离婚证、离婚协议,如果购房者携带未成年人,需要携带孩子所在的户口本。
(4)若买方是港澳台认识,需要提供港澳身份证或者个人护照、房屋买卖契税完税证明,台湾认识需要出示通行证、契税完税证明、注满拘留证明(例:在北京购房需要在京满一年的居留证明,不同城市规定不同)。
(5)若买方是外籍人士,需要携带个人护照译本公正、交易契税完税证明、注满居留证明。
(6)若过户给未成年人,需要提供监护公证,家庭户口本,父母身份证、结婚证,公证监护人必须到场,未成年人可不到场。(如果未成年人的户口跟父母一起且互助式父母,只需要提供出生证明即可)。
(7)若买方是现役军人或者武警家庭,需要买方携带身份证原件、复印件,军官证原件、复印件,团级以上部门开具的家庭证明。
(8)过户给多个人,需要接受过户的人携带所有过户接收人的身份证原件,全部人员到场或部分人员携带未到场的人手写委托书办理过户。
2、卖方需要携带的证件资料:
(1)卖方需要携带个人身份证、房产证,如果交易房屋卖方有多个权利共有人,需要所有共有人到场签字,如果不能到场签字,需要由签字人员提供未到场权利人的公证委托书,(家庭满五唯一住房,需要卖方提供结婚证和夫妻双方的户口本);
(2)如果是房产是继承过户得来的房产,卖方还要提供原房产证复印件、继承公证书;
3、不能到场办理过户,如何委托过户?
(1)买方本人不到场,需要委托给有行为能力的成年人,受托人需要携带个人身份证和委托书;
(2)买方配偶不到场,需要携带其身份证、户口本和结婚证,进行办理;
(3)卖方本人不到场,需要委托有行为能里的成年人,然后由受托人提供受托人身份证、委托人身份证和公证授权委托书。


 

四.海南房产过户需要多长时间?

海南二手房过户的时间长度是有规律可循的。一般来说,有以下几个时间节点。
(1)买房者付定金,然后签订合同。这个一般在当天进行,然后双方约定一个日期,进房管局(房地产交易中心)进行登记过户操作。一般这个时间持续3天左右。
(2)到房产交易中心。将全部过户双方的材料带齐,进行房屋估值或者按照成交价格估值和缴纳相关税费等。这个过程短需要1天,长则20天左右,便可拿到过户好房产证。
(3)银行操作贷款问题。一般而言,是在10天-20天左右。
因此,房产过户的办理时间主要取决于房管局及银行贷款的时间,最长大约需要45天,如果是全额付款最快只需要1周时间。


 

五.海南房产过户费用?

一般而言海南房产过户交易主要涉及三项税费和中介费用,即契税、个人所得税、增值税。
A.关于契税政策
1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
   2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
3、对个人购买家庭购买第三套(或以上)改善性住房,均按3%的税率征收契税。
B.增税税政策
1、个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税,应税额*5.3%。
2、个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
C.个人所得税
1、对个人自用5年以上、并且是家庭唯一住房进行转让的所获取的所得,免征个人所得税。
2、不符合上面条件的,征收个税应税额的1%或增值差额的20%。
继承或直系亲属之间的房屋赠与无需缴纳上述三种税费,过户费用是最节省的,再次转让时需缴纳较高的个人所得税,数额为评估房价总额的20%,除非是个人自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房无需交税。至于印花税等税种因数额较低,在此忽略不计,不再赘述。
另外一块就是中介费,房产过户中介费是没有具体的标准的,一般根据市场规则,房屋买卖的中介费是房屋成交价的2%,比如一套成交价为100万的房屋,中介费一般是2万。但是这个价格不是固定的。由于中介费一般是买房人承担,往往有一定的议价空间,值得注意的是,一定要在签订合同前商议好中介费,做到透明和安心。

 

六.海南房产过户注意事项?


如果已经决定过户房产,买卖双方首先要协商好相关的合同的条款还有内容,相关的工作人员需要登录网上的签约系统,一般会从已公示的房屋的信息中选取相关的交易的房屋,然后在线填写好买卖合同的有关的内容。
等到填写完成以后,买卖双方就可以自行设置合同的查询密码,工作人员还会进行网上提交。合同提交以后,就可以从网上打印出《转移登记申请表》,等到当事人签字盖章以后,就可以持申请表还有其他的相关材料到房屋的权属登记部门办理好房产转移登记手续,在这个过程中有几大注意事项:
1、首先查验产权
购买海南二手房有可能会遇到没有产权的美兰区房子,所以查验房屋产权很重要,买卖双方在网签前,应充分了解协商合同相关条款。首先到海南房产局查验卖房者房产证。看是否有房屋共有权人,如果有,须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。
2、核实卖家身份
除了房屋产权之外,卖家的身份也要注意,购买方一定要仔细核对卖房身份证或工商档案中的名称与海南房产证上的房屋人是否是一致。关于是否网签和网签时间,需要买卖双方事先协商好,如果可能,最好在双方的合同中注明网签时间,这样能保证交易有序进行。
3、注意合同文本
网签就是将海南房产交易流程在网上公开透明化地展示出来,房产交易中签订的购房合同非常重要,二手房在网签时,一定要采用海南房地产管理部门统一标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐项填写,千万不能马虎。
4、注意密码保护
网签的整个流程都是在网上操作,每个网签人都有自己的账户,一定要妥善保存设置的网签密码,在双方对合同条款确认无误、签订保存之后,一定要当场提交备案,并打印《商品房备案登记证明书》,经双方确认后签字保存。
5、注意资金托管
海南房产交易中一定要注意资金管理,网签手续办理完毕后,及时办理资金监管和转移登记手续。房款交接有资金托管与自行划转两种方式,最好选择资金托管的方式,更能保证交易安全可靠。
更多>>海南二手房入住的交接流程,有哪些需要注意的?


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