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一文梳理海南楼市调控政策

发布时间: 2020-08-19 浏览次数:713

对25年前海南那场房地产投机风潮,许多中年人可能至今记忆犹新。20世纪90年代初,近两万家房企涌入海南。短短一两年间,在中国最南端这个只占全国人口0.6%的海岛省份,省会海口房价已被炒到了7500元/平方米,而当时全国商品房均价才只有995元/平方米。不久,海南房产泡沫破灭,海南楼市也因此长期低迷。

然而,在2018年,随着最高层发出“房子是拿来住的不是用来炒的”这样的强音,全国楼市一片低迷时,海南却借着重磅政策利好,经济逆势飙升,为全国所瞩目。当然,兴奋的开发商们,随之面对的却是更为严厉的楼市调控。2018年2月2日下午15点30分,北京外交部南楼三层,外交部和海南省人民政府在此联合举行海南全球推介活动,主题是“新时代的中国:美好新海南 共享新机遇”。

面对160多个国家和国际组织的240余位外交官,外交部长王毅说:来到海南岛,身体会更好;结交海南岛,未来会更好。海南省委书记刘赐贵则表示,海南将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,充分发挥生态环境、经济特区、国际旅游岛“三大优势”,以新发展理念推动全面深化改革开放。近些年来,海南颇有“中国夏威夷”之称,椰子树下的温暖,成为很多人冬季度假、过年的首选之地。

海南房产调控

于中国官方层面,海南则有依托之以经营南海的重要战略意义。

2018年4月13日,刚刚结束了年度海南博鳌论坛议程后,中国国家主席习近平又出席海南建省办经济特区30周年会议,提到了要重点发展旅游、互联网、医疗健康、金融、会展等现代服务业;要加密海南直达全球主要客源地的国际航线;要实施更加开放便利的离岛免税购物政策;要实现离岛旅客全覆盖,推进全域旅游发展等等。呼应高层声音,重磅政策已经加持了海南发展。自由贸易港、开放赛马等重磅政策的陆续出台,让海南经济在整体颓势的经济形势下,逆势而上。

此前,全球首条环岛高铁已经在海南建成,总投资约202.24亿元。2017年1月20日,海南东环铁路恢复250时速运行,海口至三亚最快只需用时1小时23分。乘坐高铁环岛一周,则最快仅需3小时10分钟左右。

作为海南省会的海口,则是国家“一带一路”战略支点城市,北部湾城市群中心城市,作为旅游城市自然条件就很出色,除了热带海滨自然旖旎风光之外,城市绿化覆盖率达43.5%,是世界卫生组织选定的中国第一个“世界健康城市”试点地。

海口还是“中国魅力城市”“中国最具幸福感城市”“中国优秀旅游城市”“国家环境保护模范城市”……曾荣获住建部颁发的“中国人居环境奖”,2017年入选“中国最具投资潜力城市50强”。重磅政策的加持,使得海南房地产商欣喜不已。然而,海南随即紧急升级了楼市调控,将限购范围扩大到整个海南岛,实行全域限购。

以一个省份进行限购,这在中国楼市调控史上前所未有,对于一个岛外购房占比高达88%的旅游地区来说,这堪称一剑封喉。数据显示,2017年,海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米,销售金额突破2713.72亿元,房地产增加值占据了海南省地区生产总值(GDP)的9.8%,仍旧是当之无愧的支柱产业。严厉的调控,对于极度依赖土地财政的地方政府,也是重创。

海南房产服务网发布的全国30城市房地产依赖度排名,三亚、海口位居前两位。其中,三亚2017年地产投资/GDP高达103.9%,较2016年增加了17个百分点,对土地财政的依赖可谓无出其右。

这一切,都是为了避免海南再度重蹈25年前的覆辙。1988年,海南从广东脱离,独立建省,进而成为全国最大的经济特区。政策红利让很多人感觉这即将成为另一个深圳,人们从全国各地蜂拥而至,“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为海南淘金者的口头禅,这些投机客们首选的产业是房地产。甚至四大国有银行的资金,也投入到了海南,试图从狂热中分上一杯羹。

后来成为地产大佬的潘石屹,当时本想随老板在海口砖厂发挥光热,不料砖厂倒闭,老板卷款离去,正当潘石屹心灰意冷时,经人介绍认识了刚失业的冯仑,加上王功权、易小迪、王启富、刘军,一家名叫“海南万通”的房地产开发公司就就这样成立了,这就是后来赫赫有名的“万通六君子”。

从1988年到1991年,海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300~1400元/平方米之间,到1992年就蹿升到了5000元/平方米,1993年,有楼盘更是达到7500元/平方米的巅峰,而当时海南的人均可支配收入只有2000多元。另外,1992年全国商品房均价只有995元/平方米,而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。同时被爆炒的是土地。海南土地价格从1991年的几十万每亩,攀升到了1993年的最高600多万元/亩。

1992年,海南全省经济增速达到了41.5%,位居全国之首。而海口经济增速更是达到了令人瞠目结舌的83%,三亚的经济增速也高达73.6%……直到现在,这两个城市再也未能企及当初的高度。1992年前后,海南全岛人口不过全国总人口的0.6%,却吸引了一两万家房地产企业,平均每300人就对应一家房地产公司,这些公司在短短几年间开发的商品房占据全国的1/10强。

1993年6月,面对楼市过热,中央终于出台了宏观调控政策,限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目,招招对准房地产市场。与此同时,国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。本来就充斥着泡沫的海南楼市,击鼓传花游戏至此戛然而至,应声崩盘。随即,大量房地产企业倒闭,无数人血本无归,留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活,一度变为养猪场。